Telecamere in condominio: delibera, maggioranza e cosa riprendere

Prima del preventivo serve il verbale. In Italia le telecamere sulle parti comuni si montano solo dopo che l’assemblea le ha approvate, con una maggioranza precisa che nei condomini si sbaglia spesso e che nessun amministratore può sostituire con una circolare o con il consenso raccolto a voce sul pianerottolo.

La delibera, con i numeri giusti

L’articolo 1122-ter del codice civile, in vigore dal 2013, rinvia alla maggioranza del secondo comma dell’articolo 1136. Due condizioni insieme. La maggioranza degli intervenuti, e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il dettaglio che sfugge sta nel quarto comma. Per le delibere dell’articolo 1122-ter quella maggioranza vale sempre, quindi anche in seconda convocazione, dove per le decisioni ordinarie basterebbe un terzo del valore.

Facciamo il conto.

Su un edificio da 1.000 millesimi servono voti favorevoli per almeno 500 millesimi, in prima come in seconda convocazione. Se in seconda convocazione si presentano condomini per 400 millesimi, le telecamere non passano neppure con l’unanimità della sala, e l’installatore che parte lo stesso monta un impianto senza una delibera valida alle spalle.

Le FAQ del Garante descrivono la regola in modo più sbrigativo, come consenso della maggioranza dei millesimi dei presenti. Vale il codice, che è legge ed è più severo.

Il verbale finisce nel registro tenuto dall’amministratore. Conviene che dica quante telecamere, dove, cosa inquadrano, chi vede le immagini e per quanto tempo restano. L’autorità spagnola raccomanda che l’accordo indichi numero di telecamere e spazi ripresi; il criterio funziona anche qui.

Senza delibera risponde l’amministratore

Il caso più utile da conoscere è del 2023. Un amministratore aveva fatto montare due telecamere esterne su parcheggio e cancello, con un pezzo di strada pubblica nell’inquadratura, dopo aver avvisato i condomini con una e-mail; le immagini si vedevano da un’app sul suo telefono e i cartelli non indicavano il titolare.

Si era difeso con l’urgenza. Danneggiamenti continui, tutti d’accordo, delibera rimandata alla prima occasione.

Non è bastato. Senza delibera il trattamento non si può attribuire al condominio e il titolare diventa l’amministratore in persona: 1.000 euro di sanzione.

Per chi installa la lezione è pratica: l’ordine arriva dall’amministratore, ma il titolare del trattamento è il condominio solo se c’è la delibera.

Il condomino che si monta la sua telecamera

Il singolo condomino può proteggere casa sua, purché la telecamera guardi solo spazi di sua esclusiva pertinenza. Il Garante esclude per nome cortili, pianerottoli, scale e parti comuni delle autorimesse, anche quando la telecamera trasmette senza registrare. Vietate le aree pubbliche o di pubblico passaggio. Oltre alla privacy c’è il codice penale, con il reato di interferenze illecite nella vita privata.

Nel 2025 il Garante ha multato per 500 euro un condomino con quattro telecamere nel cortile condominiale e all’esterno della palazzina, puntate anche su strada e ingresso. Sul cartello c’era solo il disegno della telecamera. Le riprese uscivano dagli spazi esclusivi, quindi niente uso domestico: valeva tutto il GDPR.

Un errore di cantiere frequente è la telecamera sopra la porta di casa con l’ottica grandangolare. Prende mezzo pianerottolo. Va ristretta o mascherata prima di consegnarla.

Cartello, tempi e portiere

Le telecamere condominiali vanno segnalate con cartelli posti prima della zona ripresa, con titolare e finalità; il titolare indicato è il condominio. Il contenuto è spiegato nel nostro articolo sul cartello di videosorveglianza.

Per il condominio il Garante considera congruo un termine di conservazione che non superi i sette giorni. I criteri generali sono nell’articolo sulla conservazione delle immagini.

Se nel condominio lavora un portiere dipendente e le telecamere inquadrano la guardiola, a nostro avviso entra in gioco anche l’articolo 4 dello Statuto dei lavoratori, con accordo sindacale o autorizzazione dell’Ispettorato. Le regole sono nell’articolo sulle telecamere nei luoghi di lavoro.

Italia, Spagna e Regno Unito a confronto

	Italia	Spagna	Regno Unito
Chi decide	Assemblea condominiale	Junta de propietarios	Dipende dal lease e da chi gestisce l’edificio
Maggioranza	Intervenuti e metà del valore, sempre	Non scritta per le telecamere; per la vigilanza 3/5 di proprietari e quote	Nessuna nelle fonti lette
Chi risponde dei dati	Il condominio; senza delibera l’amministratore	La comunidad	Chi decide scopi e mezzi
Telecamera del singolo	Solo spazi esclusivi	Solo spazi propri, posto auto con autorizzazione	Fuori dall’esenzione domestica se riprende spazi condivisi
Conservazione	Congruo fino a 7 giorni	Al massimo un mese	Non oltre il necessario

In Spagna la guida dell’autorità richiede l’accordo della junta de propietarios, rende la comunidad responsabile del trattamento e vieta di far passare le immagini sul canale TV condominiale. La legge sulla proprietà orizzontale non nomina le telecamere. Chiede i tre quinti per i servizi di vigilanza, e applicarla agli impianti video è una lettura, non un testo.

Nel Regno Unito nessuna delle fonti che abbiamo letto stabilisce per legge chi decide. Conta il lease, che stabilisce cosa finisce nelle spese comuni, e se anche un solo leaseholder deve pagare più di 250 sterline per lavori programmati va fatta la consultazione detta Section 20. Un impianto da 7.800 sterline diviso su 30 appartamenti fa 260 sterline a testa: abbastanza per far scattare la consultazione.

Cosa fare prima di montare

• Chiedere all’amministratore il verbale e controllare che i voti favorevoli arrivino ad almeno metà dei millesimi dell’edificio.
• Allegare al verbale la planimetria con telecamere e inquadrature.
• Puntare solo su parti comuni e accessi, lasciando fuori appartamenti, terrazzi altrui e la strada oltre lo stretto necessario.
• Impostare la cancellazione automatica entro sette giorni e dare l’accesso alle immagini solo alle persone indicate nella delibera.
• Montare i cartelli con il condominio come titolare prima dell’accensione.
• Al condomino privato, rifiutare l’installazione che inquadra pianerottolo o scale, oppure consegnarla con le maschere già attive.