Cámaras en la comunidad de propietarios: acuerdo y mayoría

Sin acta no hay cámaras. Para grabar zonas comunes, la AEPD exige un acuerdo de la junta de propietarios en los términos de la Ley de Propiedad Horizontal, y desde ese momento la comunidad es la responsable del tratamiento, con todo lo que eso implica para el administrador de fincas y para la empresa que instala.

El acuerdo de la junta y la mayoría que nadie escribe

La guía de la AEPD sobre videocámaras, en su edición de febrero de 2025, pide el acuerdo de la junta y recomienda que refleje cómo es el sistema: cuántas cámaras hay y qué espacios cubren. La ficha práctica para comunidades añade que el acuerdo quede en las actas, y que también hace falta para las cámaras de la piscina comunitaria.

Lo que la guía no dice es con qué mayoría.

La Ley de Propiedad Horizontal tampoco nombra las cámaras. Su artículo 17.3 exige el voto favorable de tres quintos de los propietarios, que a su vez representen tres quintos de las cuotas, para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general. Encajar la videovigilancia ahí es una lectura razonable, pero es una lectura. Nuestra recomendación es no arriesgar: votar con la mayoría de tres quintos y dejarlo escrito.

Hagamos la cuenta en una comunidad de 20 viviendas con cuotas iguales. Tres quintos son 12 votos favorables y el 60 % de las cuotas. Los ausentes que fueron citados en forma y no comunican su desacuerdo al secretario en 30 días naturales se cuentan como favorables, según el artículo 17.8. Con 9 votos a favor en la sala y 4 ausentes que callan, el acuerdo sale.

Una vez válido, obliga a todos los propietarios.

Qué pueden grabar las cámaras

Solo zonas comunes. La vía pública queda fuera, salvo una franja mínima de los accesos al inmueble, y tampoco se pueden captar terrenos ni viviendas colindantes. La LOPDGDD lo dice en general en su artículo 22.2: la calle solo en la medida imprescindible para la seguridad.

Para el instalador la regla tiene una consecuencia técnica clara. Si la cámara es orientable o tiene zoom, la guía obliga a instalar máscaras de privacidad para no captar la vía pública ni espacios ajenos. No es opcional.

Un error frecuente de obra es la domo del portal orientada hacia la acera para “ver quién llega”. Con una lente fija bien elegida se evita el problema desde el principio, sin depender de que nadie toque la configuración después.

Quién ve las imágenes y cuánto tiempo se guardan

Las imágenes solo las ven las personas que designe la comunidad. Nunca por el canal de televisión comunitaria. Si el acceso es por internet, con usuario y contraseña conocidos solo por los autorizados, y la AEPD recomienda cambiar la contraseña con regularidad.

El grabador va en un lugar vigilado o de acceso restringido. Antes de encender el sistema hay que preparar el registro de actividades de tratamiento, un documento interno que la AEPD ayuda a redactar con su herramienta FACILITA_RGPD.

Plazo: un mes como máximo desde la grabación. Si una imagen sirve para denunciar un delito, se entrega con la denuncia, y la ley da 72 horas para ponerla a disposición de la autoridad desde que se conoce su existencia. Los detalles están en nuestro artículo sobre la conservación de las imágenes, y lo que debe decir el cartel en el de cartel de videovigilancia.

Contratar a una empresa de seguridad o a un instalador no exime a la comunidad de cumplir la normativa de protección de datos. Y si las cámaras sirven para controlar al conserje o al personal de limpieza, entran las reglas de las cámaras en el trabajo.

El vecino que pone su propia cámara

Dentro de casa, sin problema: la ley excluye del RGPD a quien solo graba el interior de su domicilio. Un videoportero que se limita a mostrar quién llama tampoco entra en la normativa de protección de datos.

En la plaza de garaje es distinto. La cámara puede cubrir la plaza del propietario y la franja mínima de zona común que resulte inevitable, con autorización de la junta en acta, y nunca otras plazas ni la calle.

España, Italia y Reino Unito frente a frente

	España	Italia	Reino Unito
Quién decide	Junta de propietarios, con acta	Asamblea del condominio	Depende del contrato de arrendamiento (lease) y de quien gestiona el edificio
Mayoría	No escrita para cámaras; 3/5 para servicios de vigilancia	Mayoría de asistentes y mitad del valor del edificio, también en segunda convocatoria	Ninguna en las fuentes leídas
Responsable	La comunidad	El condominio; sin acuerdo, el administrador	Quien decide fines y medios
Cámara del vecino	Solo su espacio; plaza de garaje con autorización	Solo espacios exclusivos	Fuera de la exención doméstica si capta zonas compartidas
Conservación	Máximo un mes	Razonable hasta 7 días	No más de lo necesario

Italia sí pone la mayoría por escrito. El código civil exige, para las cámaras en zonas comunes, la mayoría de los asistentes y al menos la mitad del valor del edificio, incluso en segunda convocatoria. En 2023 el Garante italiano multó con 1.000 euros a un administrador que instaló dos cámaras avisando a los vecinos por correo electrónico, sin acuerdo: al faltar el acuerdo, el responsable pasó a ser él.

En el Reino Unido, en las fuentes que hemos leído, ninguna ley establece quién decide. Manda el lease, y si algún leaseholder tiene que pagar más de 250 libras por una obra programada, tiene derecho a ser consultado antes (consulta Section 20).

Antes de instalar en una comunidad

• Pedir al administrador de fincas el acta con el acuerdo, el número de cámaras y las zonas que cubren.
• Comprobar que el voto alcanza los tres quintos de propietarios y cuotas, contando los ausentes que no se opusieron en plazo.
• Orientar cada cámara a zonas comunes y accesos, con máscaras de privacidad en las orientables o con zoom.
• Instalar el grabador en un cuarto cerrado y entregar las claves solo a las personas que designe la comunidad.
• Configurar el borrado automático a 30 días como máximo y colocar los carteles antes de encender.
• Recordar por escrito a la comunidad que el registro de actividades lo tiene que preparar ella.